La valutazione perfetta
Secondo quanto stabilito dal “Codice delle Valutazioni Immobiliari” il valore di mercato di un immobile non è altro che: “l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti”.
Il quartiere, lo stato della manutenzione, la grandezza dell’abitazione, la presenza dell’ascensore piuttosto che di un terrazzo o di un grande giardino sono fattori che convenzionalmente sono ritenuti più significativi per dare una giusta valutazione di un’abitazione.
Le variabili per una corretta valutazione sono diverse e i fattori cambiano anche in relazione alla tipologia dell’immobile. Ad esempio, a parità di condizioni, un abitazione in condominio ed un abitazione indipendente avranno un valore diverso; come anche un box auto potrebbe essere valutato diversamente in relazione alla facilità di poter parcheggiare in zona.
L’ubicazione / quartiere
Questo fattore può incidere sul prezzo con una variabile compresa tra il 40% e il 80%. La zona in cui è ubicato (se in periferia o in centro), alla vicinanza con specifici luoghi della città, come possono essere ad esempio luoghi di interesse storico ed artistico, università, ecc, è un aspetto che può influire sensibilmente sul valore finale.
Lo stato dell’immobile
Lo stato di conservazione dell’immobile, può incidere tra il 10% e il 30% in base alle spese che dovrà sostenere un probabile acquirente per renderlo abitabile. Significativo è lo stato di conservazione dell’impianto idro-sanitario ed elettrico in generale. Pavimenti, rivestimenti e infissi sono da considerare con attenzione, perché il “buono stato” non viene considerato un elemento aggiuntivo.
La superficie
La dimensione dell’abitazione è il terzo elemento da considerare in ordine di importanza.
Per effettuare il calcolo del valore di un immobile, si applica la formula:
La superficie commerciale dell’appartamento non è la superficie calpestabile, essa infatti si calcola sommando:
• tutte le superfici coperte calpestabili, incluso lo spessore dei muri interni ed esterni dell’immobile.
• le superfici scoperte, ovvero balconi, terrazzi, giardini, ma anche pertinenze.
Viene infine moltiplicato per la quotazione in Euro al metro quadro. Il risultato ottenuto subisce delle variazioni in base ai coefficienti di merito, ovvero valori che tengono conto di tutte le caratteristiche dell’appartamento. Si tratta di coefficienti che possono aumentare il valore di mercato dell’appartamento, ma possono anche farlo diminuire.
Altri fattori:
Rientrano negli altri fattori da valutare: l’anno di costruzione, la classe energetica e i lavori condominiali da effettuare.
I coefficienti di merito
I coefficienti di merito sono quelli relativi alle caratteristiche dell’immobile e attengono in particolare al taglio, al livello del piano e alla categoria catastale.
Qui di seguito sono elencati alcuni dei principali coefficienti di merito:
• stato locativo occupato: da – 5% (es. abitazioni locate stagionalmente) fino al -25% a secondo del contratto, scadenza, ecc.
• piano: da -20% (es. attico senza ascensore) fino a +20% attico con ascensore; -25% seminterrato; piano terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino);
• stato di conservazione: da -10% (da ristrutturare) a +10% (nuova costruzione).
• riscaldamento: da +5% (autonomo) a -5% (assente). • luminosità: da +10% (molto luminoso) a -5% (poco luminoso).
• esposizione e vista: da +10% (esterna panoramica) a -10% (completamente interna).
Le quotazioni al metro quadro (OMI)
La quotazione al metro quadro di un immobile si riferisce invece ai valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (OMI) che a loro volta tengono in considerazione la relativa zona omogenea al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo e uno stato conservativo “normale”.
E’ evidente che non basta consultare le riviste del settore o usare i motori di ricerca per trovare immobili con caratteristiche simili, ma necessita di una specifiche e qualificate conoscenze professionali.
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